Loading...
Narrative 1471 Route 9 ‐ Site Plan  PROJECT NARRATIVE  March 15, 2022    INTRODUCTION    The proposed action is a mixed‐use site plan consisting of two buildings: one mixed use building and one  self‐storage building on 1.92 acres. The proposed mixed‐use building has a footprint of 8,950‐sf. It will  consist of a 2,000‐sf drive thru restaurant, 2,500‐sf restaurant, and 4,450‐sf of retail space. The second  building will be an outdoor self‐storage building that includes 24 units with a 3,422‐sf footprint. The  proposed project will be serviced by public water and public sanitary sewer. Stormwater is proposed to  be mitigated on site.    EXISTING CONDITIONS     Existing Land Use and Zoning  The project site includes one parcels having an area of 1.92± acres at the address of 1471 State Route 9  Lake George, NY 12845. The tax map identification number for the parcel is 288.‐1‐58. The parcel is zoned  at Commercial Intensive as defined by The Town of Queensbury Zoning Ordinance. A general overview of  the surrounding land uses in the area includes commercial. The proposed development is consistent with  the current land uses in the surrounding area.    Wetlands and Streams  It is estimated that the project area contains a relatively small area of ACOE regulated wetlands. The  specific extent of the wetlands are scheduled to be determined by a wetland scientist in the next several  weeks when the snow cover diminishes.    Soils  According to maps from the Natural Resources Conservation Service (NRCS) of Saratoga County, the onsite  soils are classified as follows:     Bice very boulder fine sandy loam: Loamy till derived mainly from granite and gneiss with variable  components of sandstone and shale     Oakville loamy fine sand: Sandy eolian, beach ridge, or glaciofluvial deposits    PROPOSED CONDITIONS     The 1471 Route 9 Plan proposes the development of Retail, an Eating and Drinking Establishment and self‐ storage units in two one‐story buildings. The gross footprint area of the main building is approximately  8,950‐sf the second building intended for self‐storage units is approximately 3,422‐sf. The main building  proposes a 2,000‐sf drive thru restaurant, 2,500‐sf restaurant, and 4,450‐sf of retail space The second  building will be an outdoor self‐storage building that includes 24 units with a 3,422‐sf footprint. All the  proposed uses are permitted in the commercial intensive zone with a special use permit. The proposed  project and the parcel zoning are consistent with the Town of Queensbury Comprehensive Master Plan.    2 of 3   For retail space, the Town of Queensbury Zoning Code requires 5 parking stalls per 1,000 gross square  feet.  For eating and drinking establishments, the Town of Queensbury Zoning Code requires a minimum  of 1 parking stall per 4 seats plus 1 additional stall per 2 employees. For fast food restaurants the Town of  Queensbury Zoning Code requires a minimum of 1 parking stall per 3 seats plus 1 additional stall per 2  employees. For self‐storage facilities the Town of Queensbury Zoning Code requires a minimum of 1  parking stall per 5 units. The development is estimated to include a 2,500‐sf eating and drinking  establishment with 50 seats and 4 employees which will require 15 parking stalls, there is also a fast‐food  restaurant with 40 seats and 5 employees which will require 16 seats. There is 4,450‐sf of proposed retail  space requiring 23 parking stalls. Lastly, there are 24 self‐storage units which will require 5 parking stalls.  A total of 59 parking stalls are required to meet the Town code. A total of 66 parking stalls are provided,  3 are accessible.     PROPOSED INFRASTRUCTURE    Driveways & Access  The development will include improvements to the existing curb cuts on Route 9. The access drives have  been proposed in a manner that allows additional and more efficient parking with added green space.    Preliminary Stormwater Management Drainage Plans  Stormwater will be managed on‐site using green infrastructure run‐off reduction practices and  stormwater management facilities. Stormwater management practices will be addressed in a project  specific Stormwater Pollution Prevention Plan (SWPPP). Stormwater control practices will be designed  and implemented in accordance with all NYSDEC technical standards and the Town of Queensbury  guidelines. The stormwater management systems and appurtenances will be designed and constructed in  accordance with all local, state, and federal requirements and are proposed to be owned, operated, and  maintained by the Owner.    Preliminary Sewer and Water Plans  The total anticipated water and sewage (wastewater) demands for the project is estimated to be 9,760  gallons per day based on the following:  Retail Space  (4,450 ft2) x (0.05 gpd/ ft2)  = 223 gpd  Restaurant Space  (50 seats) x (35 gpd/ seat)   = 1,750 gpd  Fast Food  (40 seats) x (35 gpd/ seat)    = 1,400 gpd  TOTAL       = 3,373 gpd     Design Average Daily Wastewater Flow = Total Wastewater Flow x 20% reduction for water saving  measures     Design Average Daily Wastewater Flow = (3,373 gpd) x (80%) = 2,698 gpd     The development proposes connecting to the existing watermain along State Route 9 to service the  proposed building. There is an existing sanitary sewer main along State Route 9 and the development  proposes connecting to the existing service.           3 of 3 SUMMARY    The State Route 9 Site Plan is proposed in accordance with the CI zoning requirements and the Town of  Queensbury Comprehensive Master Plan. The project is anticipated to meet the current Retail, Eating and  Drinking Establishment, and self‐storage needs in the area. The project is not anticipated to have an  adverse impact on surrounding property owners or businesses. The development will uphold the Town’s  vision by working with existing land features, employing zoning guidelines, and appropriately develop the  Route 9 corridor in the Town of Queensbury. The applicant and the applicant’s engineer look forward to  advancing this project with the Town of Queensbury.